2024 年四季度以来京津楼市有所成就欧洲杯体育，河北、山东、东北短期仍承压

近期，中指参议院各地分析师以"楼市不雅察"为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判市集量价趋势，变成了区域市集系列论说，本文为京津冀 & 山东 & 东北篇。

2024 年 930 新政带动北京四季度新址市集回温，住户购房信心有所进步，权衡节后市集将延续成就态势；天津昨年四季度以来新址销售有所还原，但分化较着，新楼盘居品迭代加速，楼市插足"居品力竞争"期间；河北、山东、东北多地市集仍濒临一定压力，住户购房需求多以成婚、教育为主，短期市集仍处筑底阶段。

北京：住户购房信心有所成就，权衡节后楼市成交将回升

二手房成交量处于高位，议价空间缩小。2025 年 1 月北京二手住宅成交 12480 套，为 2022 年以来同期成交套数最高值。自昨年四季度以来，二手住宅成交量合手续保合手高位，卖家热情预期有所成就，多数业主不肯廉价出售房产，相较于 2024 年前三季度，二手房谈价空间仍是较着缩小。据了解，插足 1 月后，多数业主不火暴卖房，明确标明准备比及年后再卖，这一排为反应出业主对市集信心的进步。

新址形状优惠力度多督察节前水平。多数房企采纳在 2025 年春节本领"不打烊"，以独揽假期本领窗口推动项策画销售。据不齐备统计，2025 年春节本领北京有越过 40 个形状通过轮岗值班确保楼盘"不打烊"。在优惠促销方面，刻下多数楼盘春节本领赓续实施节前优惠活动，无额外增多优惠，总膂力度有限。

节后购房需求有望回升，市集或冉冉回暖。一方面，2025 年春节假期提前，多数客户在 1 月下旬就仍是安排返乡、出游，东说念主口流动潮汐轨则较着，对春节本领市集成交影响较大，权衡节后跟着住户使命、购房置业逐步步入正轨，市集将冉冉还原。另一方面，留在北京的客户独揽春节假期看房更多是了解市集行情以及实地磨砺房源情况，且对节后利好计谋仍有预期，置业策画多置于节后。此外，近两年每年节后学区需求会有一波聚首的开释，也将带动市集冉冉回暖。

举座来看，昨年 930 新政带来降首付、下调房贷利率等一系列利好计谋，增强了购房者的信心，节后跟着住户使命、购房置业逐步步入正轨，以及学区需求的聚首开释，权衡北京市集将冉冉还原，新址、二手房成交量有望回升。

天津：市集分化较着，楼市插足"居品力竞争"期间

居品迭代加速，新址品成为天津楼市成交主力。2024 年 9 月 1 日，天津认实在施《天津市住宅设想措施》，进一步推动天津楼市插足"居品力竞争"期间。刻下，部分新开盘形状打造"零公摊"楼盘，一方面超大露台变成室内空间向外蔓延，另一方面通过全架空小区、业主会所、下千里庭院等居品丰富住户搪塞场景，将来新址品有望成为天津楼市的成交主力。此外，2025 年 1 月以来，天津先后公布了 46 宗优质量块，从当今地块运筹帷幄来看，多数形状居品力均有所进步，2025 年将是改善居品聚首供应的一年。

教育上风带动部分区域楼市活跃。2024 年天津部分区域赓续出台入学收紧计谋，2025 年 1 月进一步收紧"上三区"—和平、河西、南开三区初中回户籍地升学及转学计谋，此三个辖区领有优质的教育资源，市集进展更为活跃。另外，位于津南区的海河教育园区积蓄诸多高校，该区域的市集活跃度也保合手在较高水平。

区域市集分化将进一步加重。举座来看，刻下天津市区优质形状进展出一定韧性，市集流速相对较快，远郊品性一般的刚需形状进展疲软，后期仍有下降压力。跟着更多高品性居品赓续入市，权衡市集分化将进一步加重。

石家庄：二环内购房客户占比进步，小三居受喜欢

2024 年新址成交量回落，长安依旧为主力成交区域。2024 年，石家庄市内四区（桥西、长安、裕华、新华）新建商品住宅累计成交 2.2 万套，同比下降 16%，长安区仍是新址主力成交区域，占比为 42%。价钱方面，市内四区新址成交均价保合手在 15000 元 / 闲居米的水平。

购房资本缩短带动部分客户回流至二环内。据新址销售东说念主员反馈，曩昔石家庄的刚需和刚改客户大多倾向于在二环外购房。而跟着房贷首付比例和利率下降，住户购房资本缩短，再加上中枢区域住房保值性更强，促使部分客户群体回流到二环内。

客户置业主要策画为成婚及教育，小三居更受喜欢。刻下，石家庄二环内客户置业策画较为千般，涵盖成婚、教育、改善、养老等。但二环外置业客户，其购房动机主要聚首于成婚和教育。此外，二环外的购房群体主要来自形状方位片区及相近郊县。在购房采纳上，多数客户将三居室当作肇端考量，尤其对小三居喜欢有加。

客户喜欢品牌房企委用有保险，更多首付策略旨在减压避险。调研发现，客户对品牌房企的认同度较高，究其根源，品牌房企常常能在委用保险上更让客户定心。支付形势方面，客户们遍及倾向于多交首付少贷款，这一采纳背后，或是客户对缩短购房后续还款压力与潜在风险的考量。

举座来看，刻下石家庄房地产市集进展较为等闲，部分客户虽有置业意愿，但考虑到将来的不细目性，置业策画被推迟。因此，除赓续出台利好楼市的相干计谋外，住户服务和收入情景出现本色性改善亦然推动楼市止跌回稳的首要身分。

廊坊市区：婚房、子女教育为市集主力需求

2024 年新址市集赓续缩量。2024 年，廊坊市区新建商品住宅成交约 40 万方，成交均价约 10500 元 / 平，房价与 2016 年水平基本额外。全年二手房市集进展优于新址，但挂牌量较多，价钱仍濒临一定压力。2024 年 9 月中央一揽子楼市利好计谋出台后，新址及二手房市集出现阶段性回暖，插足 12 月后市集有所转弱。

廊坊市区各区域房地产市集呈现不同特质。广阳区收货于城市配套锻练、说念路交通及市政运筹帷幄较新，是廊坊市区改善盘最多的区域，在售形状以大面积段改善居品为主，举座品性较好。安次区为在售楼盘最多的区域，形状多定位为刚需盘，主力户型聚首在 90-110 平。拓荒区为廊坊市区东说念主口及在售形状较少的区域，市集成交以大学城板块的二手房为主，价钱已回落至 7000 元 / 平阁下，购房群体以拓荒区腹地客群为主，另有少数北京通勤客群。

婚房、子女教育为市集主力需求。连合调研情况，刻下市集需求以婚房、子女教育为主，部分改善需求为辅，具体分三类：一是置办婚房，这类客群侧重于 100 平阁下的小三居居品；二是子女教育，多为村民进城置业及外地务工群体落户，为子女享能受市区的教育资源而购房，成交以低总价小面积居品为主。三是改善性住房需求，这类群体多为村民改善居住环境进城置业，或居住在老旧小区的市区住户改善居住面积"以小换大"，倾向采纳 120 平以上的三居、四居洋房及小高层。此外，购房者倾向采纳性价比高的二手房，或具有较高品牌知名度的现房在售形状。

房企拿地意愿仍较低。跟着楼市合手续调节，廊坊市区的寰宇性房企侧重于去化现存库存，拿地意愿缩短。2024 年，市区成交 7 宗涉宅地块，均为原土拓荒商拿地。此外，市区在售楼盘以老形状为主，且多已插足现房销售阶段，纯新盘形状入市较少。

举座来看，廊坊市区房地产市集当今仍处于底部成就阶段，市集以去库存为主，高性价比刚需盘及品性改善盘为成交主力。

沧州：刚需复古市集，改善盘去化较慢

2024 年，沧州市本级商品住宅（不含保险房）成交 102 万闲居米，在 11-12 月部分形状聚首备案下，同比增长 8.7%（而 2024 年 1-10 月同比下降 15.0%）。刻下，沧州楼市举座呈现以下特质：

新址市集刚需盘进展亮眼，改善盘去化冷静。主打小户型、低总价的刚需盘销售情况较好，尤其是位于新华区和运河区的几个刚需形状，春节本领眩惑了无数返乡置业的购房者。这些购房者多为 25~35 岁间的年青东说念主，购房策画以成婚和孩子上学为主。比较之下，改善型楼盘进展较为冷清，部分形状春节本领看房客户较少，主要原因一是改善盘单价较高，较相近刚需盘单价向上 1.5 倍阁下；二是改善形状多是前些年老盘，居品力方面未能匹配当下改善客群需求。

二手房价钱仍下行，次新址受存眷。2024 年，沧州二手住宅价钱举座呈现下行趋势，尤其是房龄较老、位置一般的小区，价钱跌幅较为较着。春节本领，二手房市集的活跃度相对较低，购房者多以不雅望为主。不外部分购房弥留的客户，会优先考虑二手房，出奇是房龄 5 年以内的次新址。

刻下主要购房需求以成婚、孩子上学为主，改善及返乡客群购房偏严慎。当今沧州购房需求不错归纳为四类。一是成婚置业的年青东说念主，年事在 25~35 岁之间，购房有策画受家庭支合手影响较大，防范楼盘的交房本领和相近教育资源。二是为孩子上学的家庭，年事在 30~45 岁，购房有策画周期较短，防范房屋的产权昭彰和相近教育配套。三是追求更高生计品性的家庭，年事在 35~50 岁之间，倾向大平层、洋房或别墅居品，购房有策画较为严慎，防范楼盘的品性和增值后劲。四是返乡置业者，置业原因是为将往还乡发展作念准备或为父母改善居住条目，购房有策画受家乡心扉影响较大。

短期楼市信心偏弱，城镇化程度加速或促进市集快速成就。经拜访调研发现，近几年在宏不雅经济承压、房地产行业合手续调节等多重身分下，短期住户对楼市预期偏弱。不外，经过这些年的调节，沧州房价大多追念至感性水平。将来，跟着城市化程度的鼓励，沧州市区东说念主口领域束缚扩大，将进一步进步城市的承载智商。同期，政府对房地产市集的支合手力度有望加大，也将加速推动房地产市集的成就。

淄博：计谋带动市集出现阶段性成就，拓荒商转舵求变

2024 年 926 新政后，淄博市也应时推出房票计谋以及住房公积金贷款利率下调措施，上述利好举措在四季度尤其是国庆本领对淄博楼市起到了显耀拉动作用，多数楼盘的客流量出现大幅增长，部分形状甚而达成了 7 天客流量额外于平时 20 天的水平。不外跟着需求在昨年四季度聚首开释，计谋效应也有所收缩。插足 2025 年后，淄博楼市总体呈现出较为等闲的场所，部分形状现场看房主说念主数和成交量出现回落。

在市集筑底配景下，更多房企雄厚到，单纯依靠优惠促销难以眩惑糜掷者购房，因此初始在居品端积极调节策略，有房企指出，与曩昔的刚需房比较，如今糜掷者较着更喜欢具有立异性、各异化特征的高品性居品。从本年春节本领的市集情况看，相对热点的形状也照实大多聚首在中高端居品领域。

举座来看，短期内淄博楼市举座仍濒临一定压力，房企则将合手续进步居品品性和立异智商，以求在市集竞争中获取永恒发展。

山东省单县：市集追念感性，形状行情分化愈加隆起

山东省单县，位于鲁、苏、豫、皖四省八县连合部。城区房地产市集在上一轮棚改的带动下，快速激活、发展、茂密，当今受需求有所透支及寰宇房地产市集心情传导等身分影响，市集会手续调节。说明在当地调研情况，刻下单县新址举座均价较 2019 年最高点下降 7% 阁下，二手房价钱遍及下降 15% 阁下。

单县房地产市集有所降温、分化较严重。配套优质完善、审视发展的城南片区和中心片区基础塌实，需求认同度高，当今新成交地块遍及位于这两个板块，且部分新开盘形状均价仍在赓续探高；城北等板块需求稍稍偏弱，市集库存多，但多数仍为期房库存，现房库存较少。

成婚置业为刻下市集主流需求。刻下，单县楼市主流需求为州里家庭成婚置业，此外，也有较多永久在外务工的州里东说念主员采纳在城区置业，主如若为了给孩子 / 父母提供讲究的教育 / 生计环境。与主流需求相对应的，当今单县新址市集刚需居品（110 平阁下的三居室）最受接待，去化速率较快；其次为四五百平的别墅居品，主要客群为腹地得胜东说念主士与永久在外地作念生意的返乡东说念主员，且此类居品供应少，去化也较好；140 平以上的四至五居改善居品去化较着不足三居刚需居品。

不少家庭已有两套房。说明对亲一又置业意向侦探，不少家庭已有两套房产，部分有改善需求的家庭也均在两三年前购房。

权衡将来，单县东说念主口相对沉稳，且优质的教育、医疗资源对相近县存在一定眩惑力，从而带动房价基本盘相对踏实。但短期受市集环境影响，住户置业信心偏弱，市集不雅望心情较浓，需求较为薄弱的北部片区市集仍有下行压力，中心及南部片区仍将以稳为主。

沈阳：后续楼市成就更多依赖于宏不雅经济和房地产市集举座环境的改善

追念 2024 年，沈阳新址市集举座仍处于调节状态，二手房市集则冉冉止跌企稳。新址方面，说明中指数据，沈阳全年新建住宅累计成交 377 万方，可售面积处在相对高位，年末出清周期约 30 个月。二手房方面，沈阳全年二手住宅累积成交 9.2 万套，同比增长 31.5%，由于新址供应有限且价钱较高，好多购房者转而采纳性价比更高的二手房。

2025 年春节本领，沈阳房产局启动"温柔沈阳惬心回家"购房活动，多家房企推出了返乡购房额外扣头、购房抽奖、限时优惠等一系列促销举措。本色调研中发现，多家售楼处节日历间照常营业，但优惠活动扣头力度一般，本色价钱与春节前收支不大。受节前降雪降温影响，售楼处举座到访量有限。此外，形状之间分化气候较为严重，优质形状仍保合手一定的到访及成交，并存在部分返乡置业东说念主群购房气候。

从调研情况来看，沈阳新老城区不同客群购房需求有所分歧：刻下在老城区有置业需求的东说念主群主要包括以下三类：一是家庭成员中有适龄子女的客群，对老城区优秀教育资源有相应的需求。二是在老城区使命的工薪群体，通勤时长是该客群置业时的首要考量身分。三是部分客群对老城区的练习环境有着深多心扉，仍倾向于采纳老城区置业。采纳在新城区置业的东说念主群大体分为两类，一是有置换或改善需求的客群，看从头城区房价相对较低。二是成婚购房、农村进城等初次置业客群，该类客群预算有限，更倾向于性价比较高的房源。

就 2025 年沈阳楼市发展趋势来看，沈阳刻下购房限定性计谋已基本全面放开，后续计谋空间已较为有限，更多依赖于宏不雅经济和房地产市集举座环境的改善。二手房交往活跃度或合手续飞腾，将有助于推动房价进一步企稳，热度也有望传导至新址市集。同期，通过进步住户的收入水和蔼购房智商，改善城市基础门径和服务环境合手续眩惑外来东说念主口，也有助于推动房地产市集的企稳回升。

哈尔滨：短期楼市仍有压力

哈尔滨老城区及三环路以内的新兴板块相对华贵，东说念主口聚首。通过调研三环路以内的置业者发现，其置业策画主要包括外来东说念主口初次置业、腹地后生成婚购房、孩子上学购房、改善型需求等几种，具体来看：

外来东说念主口置业需求有所下滑。说明调研，曩昔 5-10 年，在哈购买新址的购房者，有六七成是省内其他县市来哈假寓的住户，但近几年此类需求有所收缩。

婚房、学区房需求依然存在，主要聚首在哈西、群力等新片区。哈市新片区的城市界面与前几年比较有较大进步，教育、营业、医疗配套也逐步完善，新址形状品性亦较高。而哈尔滨老城区建设较早，东说念主口密度高，地盘稀缺，尽管配套资源完善，但部分购买婚房或学区房的购房者为兼顾区位、居住品性和配套门径，大多采纳在发展较好的新片区购房。

改善型需求存在，但短期不雅望为主。哈尔滨老城区有较多老旧楼房，莫得电梯、莫得物业，部分改善型需求聚于此。但受访者遍及暗示，近几年楼市较为低迷，同期考虑到老城区品性高、楼龄短的屋子比较少，改善居住环境不错通过租房处分。

新址供应下降，三环路以内地盘稀缺。在调研新址形状进程中，置业参谋人反馈欧洲杯体育，哈尔滨三环路以内地块较少，尤其是老城区，基本莫得新地块供应，近几年为数未几的新地块供应也基本在哈西、群力等新片区。同期，哈尔滨城市建设较早，老城区的老旧形状基本以楼房为主，城市更新所需要的资金多、难度大，因此鼓励较慢。综称身分导致近几年三环路以内尤其是老城区的新址形状较少，次新址较受喜欢。